רכישת זכויות במקרקעין: "הערת אזהרה" מפני מה היא בעצם מזהירה?

רכישת זכויות במקרקעין: "הערת אזהרה" מפני מה היא בעצם מזהירה?

חשיבותה של הערת אזהרה, משתקפת במימד הפומביות הנלווה אליה. בכך מקבל רישום ההערה מימד "חיובי", הנושא אופי של הצהרה על קיום הזכות. זאת, בנוסף למימד "השלילי", המאפיין את ההערה, שעניינו אזהרה והרתעה מפני ביצוע עסקאות סותרות עתידיות. לכן, מומלץ לכל מי שזכאי לרשום הערת אזהרה לעשות זאת, מוקדם ככל האפשר

 

מאת: עו"ד נתן גבע, כלל מימון משכנתאות

 

סיפור בדוי, אך כמוהו יש רבים: ראובן, מכר את דירתו לשמעון תמורת 500,000 ש"ח. לצורך כך חתמו הצדדים על חוזה ובמעמד החתימה על החוזה שילם שמעון לראובן סך של 100,000 ש"ח על חשבון תמורת הדירה. שמעון, מעוניין כי ראובן לא יבצע עסקה נוספת בקשר לדירה וימכור אותה לקונה אחר, אשר גם הוא לוטש בה עיניים... לשם כך הלך שמעון ללשכת רישום המקרקעין ורשם "הערת אזהרה" לטובתו. הערת אזהרה היא, למעשה, רישום במירשם המקרקעין ("טאבו"), בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין (לדוגמא, בעל זכות חכירה במקרקעין) לעשות באותם מקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.


לרישום הערת אזהרה שתי מטרות עיקריות: הראשונה, להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם נרשמה הערת האזהרה, כי קיימת כבר התחייבות מצד בעל המקרקעין (או בעל הזכות במקרקעין) לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. השנייה, למנוע בפועל, מבעל המקרקעין (או מבעל הזכות במקרקעין), שכבר התחייב לעשות עסקה במקרקעין עם קונה מסויים, לעשות עסקה עם אדם אחר לגבי אותם מקרקעין ללא הסכמתו של האדם שלטובתו נרשמה הערת האזהרה, או ללא קבלת צו מבית המשפט. בסעיף 127 (א) לחוק המקרקעין נכתב: "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט".


בגלל חשיבותה הרבה של הערת האזהרה, גישתם של רשמי המקרקעין בכל הקשור להערת האזהרה, היא גישה מקלה וליברלית. לצורך רישומה של הערת אזהרה, מוגשות לרשם המקרקעין בקשה כזו וכן המסמך בכתב, מכוחו נעשתה העסקה (בדרך כלל חוזה המכר עליו חתומים המוכר, בעל המקרקעין, מצד אחד והקונה מהצד השני).
ראוי להדגיש בהקשר זה, כי על-פי חוק המקרקעין, אין הבדל אם ההתחייבות היתה בהסכם, ביפוי כח בלתי חוזר, או במסמך אחר ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. לכן סביר להניח, כי רשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה אפילו אם יוגש לו רק זיכרון הדברים עליו חתומים המוכר והקונה. על הבקשה לרישום הערת אזהרה, יכול לחתום המוכר כמי שהתחייב - אך לא רק הוא; גם הקונה לבדו יכול לחתום על הבקשה לרישום הערת האזהרה, ללא צורך בחתימתו של המוכר.

במקרים רבים, נוהגים קונים זהירים לרשום את הערת האזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין, בסמוך עד כמה שניתן למועד חתימת החוזה על ידי שני הצדדים, גם במקרים שבהם עדיין לא שילמו את מלוא התשלום עבור הנכס. ישנם מקרים, שבהם משלם הקונה במעמד החתימה על חוזה המכר סכום נמוך או שאיננו משלם מאומה על חשבון מחיר הרכישה. נשאלת השאלה, האם קונה אשר מגיע ללשכת רישום המקרקעין עם חוזה מכר כזה ועם בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו - ירשום רשם המקרקעין את הערת האזהרה על-פי בקשתו למרות שעדיין לא שילם את מלוא התשלום עבור הנכס או אפילו לא שילם מאומה?


התשובה לשאלה זו היא חיובית. זאת מכיוון שעל רשם המקרקעין לבדוק רק האם קיים מסמך התחייבות בכתב בקשר לאותם מקרקעין והאם בקשת רישום הערת האזהרה חתומה על ידי המוכר, או על ידי הקונה. יתרה מכך: גם אם בחוזה המכר מצויין במפורש, כי אסור לקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו, גם אז סביר להניח, כי רשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה לטובת הקונה. הסיבה לכך היא כי רשם המקרקעין איננו בוחן את חוזה המכר ואיננו אמור לבדוק את תנאיו. על כן, גם אם נכתב בחוזה כי רישום הערת האזהרה מותנית בתשלום של 30% ובפועל שילם הקונה רק 10%, במידה והקונה יפנה לרשם המקרקעין על מנת לרשום לטובתו הערת אזהרה, תירשם הערת האזהרה. יש לזכור כי רשם המקרקעין איננו בית משפט, אלא פקיד רישום. עם זאת, יכול המוכר לתבוע את הקונה בבית המשפט על הפרת החוזה (רישום הערת אזהרה בניגוד למוסכם) ולבקש מבית המשפט את הסעד של מחיקת אותה הערת אזהרה. כל עוד רשומה הערת האזהרה לטובתו של קונה וכל עוד זו לא נמחקה, רשם המקרקעין אינו יכול לרשום עסקה אחרת לגבי המקרקעין, אשר סותרת את תוכן ההערה, אלא אם הסכים לכך הקונה באופן מפורש, או לפי צו שניתן על ידי בית המשפט.


נשאלת השאלה מה יעשה רשם המקרקעין במקרה הבא: משה התקשר בחוזה מכר עם אהרון בקשר למכירת דירה ואהרון רשם לטובתו הערת אזהרה בקשר לעסקה זו בלשכת רישום המקרקעין. למחרת התקשר משה עם חוזה אחר למכירת אותה דירה עם דוד. ניגש דוד ללשכת רישום המקרקעין עם החוזה החתום על ידו ועל ידי המוכר וביקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. האם ירשום רשם המקרקעין הערת אזהרה לטובת דוד, כאשר כבר רשומה לגבי אותה דירה הערת אזהרה לטובת אהרון, הקונה הקודם?


גם התשובה לשאלה זו היא חיובית. אמנם, לפי חוק המקרקעין אם נרשמה הערת אזהרה וכל עוד היא לא נמחקה, אין לרשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה. אולם, הערת האזהרה השניה לטובת דוד איננה כשלעצמה בבחינת עסקה במקרקעין, אלא רק הערה, שכן עסקה מסתיימת ברישום סופי של הזכויות בטאבו על שם הקונה. על כן, אין כל מניעה שרשם המקרקעין ירשום הן את הערת האזהרה המוקדמת לטובת אהרון והן את הערת האזהרה המאוחרת לה, לטובת דוד. מי גובר ביחסים שבין אהרון לדוד ביחס לדירה, כאשר כל אחד מהם אוחז בדירה וטוען "כולה שלי"? התשובה היא שוב, בית המשפט, בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות.
לסיכום, אם למוכר יש טענות כלפי הקונה, או שלקונה יש טענות כלפי המוכר, אזי הפורום הנאות לבירור אותן טענות הוא בית המשפט ולא לשכת רישום המקרקעין.

בעקרון, הערת האזהרה ניתנת לרישום רק בלשכות רישום המקרקעין. אולם, רישומם של נכסי מקרקעין במדינת ישראל מתנהלים גם במינהל מקרקעי ישראל ובחברות המשכנות השונות (עמידר, עמיגור ועוד). מה יעשה אדם אשר רכש מקרקעין שרישומם מתנהל במינהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת? כיצד הוא יכול להגן על זכותו, לאחר שחתם על חוזה המכר?
דרך אחת, היא להביא את החוזה למינהל או לחברה המשכנת ולבקש מהם לרשום במסגרת רישומי אותם מקרקעין "מעין הערת אזהרה", לפיה נעשתה עסקה בקשר למקרקעין. אולם, מכיוון שלא חלה על פקידי המינהל והחברות המשכנות כל חובה משפטית לרשום את אותה הערת אזהרה, בקשה זו כפופה לרצונם הטוב. על כן, דרך שניה הינה לרשום לטובת הקונה משכון על זכויות המוכר במקרקעין אצל רשם המשכונות, שגם הוא, כמו לשכת רישום המקרקעין, פתוח לעיון הציבור.

יתרון נוסף שיש לקונה ברישום הערת האזהרה, הוא בכך שהיא מקנה "חסינות" מפני עיקולים שהוטלו לאחר רישומה, על זכויות המוכר. כלומר, אם נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על זכויות בעל המקרקעין (או צו כינוס נכסים במסגרת הליכי פשיטת רגל, צו פירוק נגד בעל המקרקעין, מינוי כונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין) - הרי שכל עוד רשומה אותה הערת אזהרה ולא נמחקה, לא יהיה בכל ההליכים הללו, באופן עקרוני, כדי לפגוע בזכויות הקונה. דהיינו, זכותו של בעל הערת האזהרה גוברת, באופן עקרוני, על זכות הנושים של המוכר, אשר מנהלים את ההליכים הללו נגדו.


מכאן, מובן כי טוב יעשה כל קונה אשר חתם על הסכם מכר לגבי מקרקעין כלשהם, אם ירשום הערת אזהרה על הנכס לטובתו. אולם האם רישום הערת האזהרה הינה רשות, או חובה? התשובה לכך היא שפעולה זו היא מחובתו של הקונה. הרכב של שבעה שופטים מבית המשפט העליון בשנת 2003, קבע זאת בפסק דין עקרוני, בעת שדן בעירעור אשר הגיש אדם בשם שלמה גנז נגד חברת בריטיש (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח'). תחילתו של הסיפור בכך שחברת בריטיש מכרה מקרקעין שבבעלותה לחברת נוטריקון. העסקה לא נגמרה ברישום בטאבו. בין חברת נוטריקון לבין המערער, שלמה גנז, נכרת חוזה, לפיו נוטריקון מוכרת לו את המקרקעין. גם עסקה זו לא נגמרה ברישום בטאבו וגנז, לא רשם הערת אזהרה על שמו במשך 17 שנים.


אחרי זמן רב, שבה נוטריקון וחתמה על חוזה מכר נוסף לפיו היא מוכרת את המקרקעין לקיבוץ אפק. הקיבוץ קנה את המקרקעין בתום לב ובתמורה נרשמה הערת אזהרה לטובתו בדבר העסקה. זאת, לאחר שקיבל לכך את הסכמת חברת בריטיש (בעלת המקרקעין הרשומה בטאבו) וחברת נוטריקון (המוכרת לקיבוץ אפק). ממצב זה עולה, כי העסקה השניה נוגדת לעסקה הראשונה. מי מבין בעלי הזכויות על-פי העסקאות הנוגדות זכאי לאכיפת זכותו? בית המשפט המחוזי בנצרת, הכריע לטובת קיבוץ אפק ועל כך הגיש גנז ערעור לבית המשפט העליון.


במסגרת פסק דינו העלה השופט ברק את השאלה האם חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה (גנז) כלפי המוכר וכלפי בעל העסקה השניה (קיבוץ אפק) מופרת, אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה לאחר כריתת העסקה הראשונה. על שאלה זו עונה השופט ברק באומרו: "נראה לי, כי עקרונית תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל העסקה השניה, אשר עשוי לרכוש את הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית, כי לא נערכה עסקה ראשונה...בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה, הניח בעל העסקה את התשתית ל'תאונה המשפטית' שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב...."
על כן, בית המשפט העליון דחה את ערעורו של גנז.

לסיכום, חשיבותה של הערת אזהרה משתקפת במימד הפומביות הנלווה אליה. בכך מקבל רישום הערת האזהרה מימד "חיובי" הנושא אופי של הצהרה על קיום זכות הנוסף למימד "השלילי", המאפיין את ההערה, שעניינו אזהרה והרתעה מפני ביצוע עסקאות סותרות עתידיות. לכן, מומלץ לכל מי שזכאי לרשום הערת אזהרה לרשום אותה, מוקדם ככל האפשר.

 

 

*המידע דלעיל הינו מידע כללי וחלקי ואינו כולל התייחסות מקיפה לכל ההיבטים הרלוונטיים והנושאים הנוגעים לעניין. מדובר במידע שמטרתו לתת מושג בסיסי בלבד אודות העניין המתואר. אין במידע כדי להוות או להחליף יעוץ ביטוחי ו/או פנסיוני ו/או אחר מכל מין וסוג שהוא והחברה אינה אחראית על כל נזק שיגרם למשתמש באתר או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.

רכישת זכויות במקרקעין: "הערת אזהרה" מפני מה היא בעצם מזהירה?
לפתיחת רשימה לחץ אנטר יש להשתמש בחיצי המקלדת לשינוי הערך ש להקליד את שם היישוב ולעבור באמצעות חצי המקלדת בין היישובים המתאימים ברשימה ולבחור את היישוב באמצעות מקש ה-Enter