משכנתא בגיל מבוגר? דווקא כן!

מאת: עו''ד יקי כהן, מנהל תחום משכנתא הפוכה, כלל מימון אישי

 

מהי בעצם "משכנתא הפוכה לבני +60"?

קיימות מספר הגדרות מקובלות בענף כדי לתאר את ההלוואה המוכרת בשם משכנתא הפוכה (Reverse Mortgage) משכנתא הפוכה הינה הלוואה המאפשרת לאוכלוסיה הבוגרת (מעל גיל 60) להמיר חלק מהשווי של ביתם להכנסה מיידית, כאשר אין צורך לעזוב את הבית, למכור אותו או לוותר על הזכויות בו, וכן לא לשאת בהחזרים חודשיים שוטפים. במילים אחרות: הלוואה שמובטחת על-ידי בית המגורים, שאין צורך להחזיר כל עוד הלווים חיים בו.

 

זה נשמע קצת too good to be true ?

עו"ד כהן: "בפועל, זו אכן המשמעות של ההלוואה. לעיתים, לקוחות מעלים בפניי את השאלה הזו ואומרים שזה אכן נשמע להם 'יותר מדי טוב' ומחפשים את האותיות הקטנות... התשובה היא, שזו הלוואת משכנתא שיש להחזירה, אבל היא ייחודית ומותאמת לצרכים ולרצונות של האוכלוסייה המבוגרת.
ההבדל המשמעותי הוא באופן החזר ההלוואה: בעוד שמשכנתא רגילה כרוכה בהתחייבות להחזרים חודשיים שוטפים לתקופת זמן מוגבלת, הלוואת משכנתא הפוכה אינה מוגבלת בזמן. כל יתרת ההלוואה (קרן, ריבית, הצמדה, הוצאות וכו') מוחזרת בבת-אחת במועד מאוחר יותר, בדרך כלל באמצעות מכירת הבית על-ידי הלווים או יורשיהם. קיימים הבדלים נוספים בין שני סוגי המשכנתאות, למשל, הלוואת משכנתא הפוכה אינה מותנית ברכישת ביטוח חיים, במבדקי בריאות או במבדקי הכנסה".

 

ובכל זאת, לאילו נקודות כדאי לשים לב?

"ישנן מספר נקודות מפתח שמומלץ מאוד לבדוק בטרם נוטלים הלוואה כזו:

מגורים לאורך כל החיים - המוצר חייב להיות מתוכנן כך, שיאפשר ללווים מגורים בבית לכל ימי חייהם, ובמקרה של זוג לווים, לוודא כי ההלוואה תועמד לפירעון רק לאחר פטירת שני הלווים.

 

נטל ההלוואה אינו מוטל על היורשים - אחד החששות המרכזיים של הלווים הינו הטלת נטל עתידי של החזר ההלוואה על היורשים. לפיכך, יש לוודא שההלוואה הינה ללא זכות חזרה (Non-Recourse), כלומר, המלווה יסתפק רק בתגמולים שיתקבלו ממכירת הנכס, גם אם אין בהם די כדי לפרוע את מלוא החוב, ובכל מקרה לא יפנה ליורשים להשלמת חסר כספי.
אמנם פרק הזמן שניתן ליורשים לשם החזרת ההלוואה, מוגבל ל-12 חודשים, במהלכם יוכלו למכור את בית הוריהם או להמציא את המימון ממקור אחר, אך בשום אופן לא מוטל עליהם חיוב כספי. חשוב לציין, כי הלווים תמיד נשארים הבעלים הבלעדיים של הנכס, וכלל מימון אישי לעולם אינה מקבלת חלק בבעלות.

 

פירעון בכל עת - יש לשים לב שניתן יהיה לפרוע את ההלוואה בכל עת, על-פי רצון הלווים ויכולתם (מבלי למכור את הבית). לפיכך חשוב לוודא כי אין קנסות בגין פרעון מוקדם מלא או חלקי.

 

בלי "אותיות קטנות" - חשוב מאד לבחור במוצר, שאפשר להבין אותו! תנאי ההלוואה חייבים להיות מנוסחים בבהירות עבור הלווה הממוצע. מספר נושאים עשויים להשפיע על הרכב ההלוואה ותנאי החיתום שלה, כגון, לווה יחיד או זוג לווים, גבר או אישה, טיב הבריאות, מיקום הנכס, סוג הבניה וכו'. הפרטים הם מורכבים, ועל כן הקדשנו, בעת תכנון הלוואת "משכנתא הפוכה לבני +60", תשומת לב מיוחדת לפישוט ולהבהרה.

 

התאמת ההלוואה לצרכים האמיתיים - ההלוואה צריכה להינתן כך שתתאים באופן מירבי ללקוח. יש לוודא כי סכום ההלוואה תואם את הצרכים הריאליים של הלווה ולא מעבר לכך, שכן סכום גבוה מדי יגרור תשלום מיותר של ריבית. בהמשך, באם יתעורר הצורך, יוכל הלווה לבקש למשוך סכומים נוספים.
בהלוואת "משכנתא הפוכה לבני +60", נפתחת ללווה מסגרת אשראי התלויה בגילו בעת קבלת ההלוואה (ובמקרה של זוג לווים בגיל הצעיר מבין השניים) ובשווי הנכס המשועבד. הגיל מקנה במקרה זה יתרון, שכן ככל שגיל הלווה מבוגר יותר - כך גדלה מסגרת האשראי לה הוא זכאי: 15% משווי הבית בגיל 60 ועד 50% ?בגיל 90 ומעלה. סכום ההלוואה המינימלי עומד על 50,000 שקלים.
במקביל, קיימת גמישות גם במיגוון הדרכים להחזר ההלוואה: ניתן לפרוע את ההלוואה או חלקה בכל עת, כאמור, ללא קנסות, או במועד מכירת הבית. במידה והלווים עוברים לבית אבות, כלל מימון אישי מאפשרת לפרוע את ההלוואה עד חמש שנים ממועד המעבר".

 

באם כבר קיימת משכנתא רגילה על הבית, האם עדיין יוכל הלווה לקחת משכנתא הפוכה? 

"בהחלט. אין הכרח שהבית יהיה חופשי ממשכנתאות! למעשה, אחת הסיבות הנפוצות לפניה אלינו, היא לשם החזר חובות ובכללן, משכנתאות קיימות. כך, הלווה גם מסלק את המשכנתא הקיימת ומשתחרר ממעמסת ההחזרים החודשיים, וגם מקבל כסף זמין לצרכיו המידיים (המשכנתא ההפוכה, כאמור, לא מהווה נטל ביומיום). עם זאת, יש לוודא כי תקרת ההלוואה המאושרת ללווה במשכנתא ההפוכה, גבוהה מהסכום אותו יש להחזיר בגין המשכנתא הקיימת - וזה כמובן תלוי בגיל הלווה ובשווי הנכס המשועבד.
בהקשר זה, לעיתים פונים אלינו הורים על מנת לסייע ברכישת דירה עבור ילדיהם. הם מבקשים ללוות סכום כסף, אותו יעבירו לזוג הצעיר לשם רכישת הדירה. הלווים אינם מחוייבים להחזיר את המשכנתא ההפוכה מדי חודש, ולילדיהם נחסך הצורך בנטילת משכנתא או לפחות היקפה מצטמצם משמעותית".

כיצד אתה רואה את עתיד ענף המשכנתא ההפוכה?

"ענף מוצרי שחרור ההון (Equity Release) והמשכנתא ההפוכה בכלל זה, קיים מזה עשרות שנים בכל העולם. התפתחותו המהירה נובעת מתופעות גלובליות של עלייה בתוחלת החיים, צמצום הילודה ועלייה בצרכים הפיננסים של סקטור המבוגרים. זהו שוק בעל היקף גדול, וצפוי לצבור תאוצה בכל המדינות המפותחות בעולם. כבר היום נראית המגמה בבירור.
בארה"ב למשל, גדל היקף ההלוואות בשנת 2006 בשיעור של 77% ביחס לשנת 2005, באוסטרליה חל גידול בשיעור של 63% בתקופה המקבילה, ובניו-זילנד - 55%. אלו בהחלט נתונים מאד מרשימים. מחקרים עדכניים חוזים זינוק בהיקף ההלוואות בעוד כ-10-15 שנה, אז יגיע לגיל פנסיה דור ה'בייבי בומרס' המפורסם, ילידי השנים שלאחר מלחמת העולם השניה - ולפרישה זו צפויות השלכות רבות על הענף.

 
גידול ניכר צפוי גם במספר המלווים, כפי שכבר נראה בעולם במדינות כמו בריטניה? ואוסטרליה. יחד עם זאת, מחזור המכירה (Sale Cycle) של מוצרים אלו, הינו ארוך למדי והמלווים חייבים להיות סבלניים ולקחת זאת בחשבון. בנוסף, צפויה התפתחות בסל המוצרים המוצע ללווה. אין הכוונה ל'גימיקים' למיניהם, המציעים למעשה גרסה משודרגת של אותו המוצר, אלא לשילוב ומיזוג של מוצרי ביטוח ואנונה (סדרת תשלומים או תקבולים בפרקי זמן שווים למשך תקופה מוגדרת). אנו חוזים כי התערבות החקיקה בתחום ההלוואות תלך ותגבר בעתיד, בעולם וגם בארץ. אנו מאמינים, כי זהו תהליך חשוב והכרחי שיקדם מאד את התפתחות הענף."

 

 

*המידע דלעיל הינו מידע כללי וחלקי ואינו כולל התייחסות מקיפה לכל ההיבטים הרלוונטיים והנושאים הנוגעים לעניין. מדובר במידע שמטרתו לתת מושג בסיסי בלבד אודות העניין המתואר. אין במידע כדי להוות או להחליף יעוץ ביטוחי ו/או פנסיוני ו/או אחר מכל מין וסוג שהוא והחברה אינה אחראית על כל נזק שיגרם למשתמש באתר או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.