הלכה הדירה. נשארה המשכנתא

הלכה הדירה. נשארה המשכנתא

אין מדובר בסיפור דמיוני למרות שלכאורה הוא נראה כך. אדם מן היישוב, הינו הבעלים הרשום והחוקי של דירה ומעולם לא מכר את דירתו לאיש. הוא נפל קורבן לנוכל, אשר זייף מסמכים למכירת הדירה ונרשם כבעלים שלה בטאבו. לימים מכר אותו נוכל את הדירה, לאחר שרכש אותה ממנו בתום לב ובתמורה. כאשר נודע לבעלים האמיתיים של הדירה על מעשה המרמה, הוא פנה לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין שיצהיר, כי הוא, ולא הרוכש מהנוכל, הינו הבעלים היחידי של הדירה. האם בית המשפט יפסוק לטובתו?

                                                                                                                                          

מאת: עו"ד נתן גבע, היועץ המשפטי של כלל מימון משכנתאות

 

המקרה הוא אמיתי והתברר בבית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת תיק ה.פ. 432/04. גברת ג'רלדין רזן, חתמה בשנת 2002 על חוזה שכירות לפיו השכירה לאדם בשם שקדי, דירה ברחוב בזל בתל אביב, לתקופה של שנה אחת עם אופציה לשנה נוספת. בשנת 2003, זייף שקדי מסמכים ורשם את זכויות הבעלות בדירה על שמו. לאחר מכן מכר את הדירה לזוהר. בעת מכירת הדירה, הציג שקדי נסח טאבו לפיו הוא הבעלים של הדירה וזמן קצר לאחר חתימת הסכם המכר, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב הערת אזהרה לטובת זוהר על מלוא זכויותיו של שקדי בדירה בגין העיסקה הנ"ל.

לצורך מימון רכישת הדירה, גרר זוהר משכנתא על סך נכבד של 486,000 שקל, אשר קיבל מבנק למשכנתאות. הבנק רשם אף הוא לטובתו הערת אזהרה על מלוא זכויותיו של שקדי בדירה. סמוך למועד בו הוסכם בין הצדדים על קבלת החזקה בדירה, ניסה זוהר ליצור קשר עם שקדי, כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, בסך 23,000 דולר, אך לא הצליח לאתרו. הוא נעלם כאילו בלעה אותו האדמה. עד לאותו מועד העביר זוהר לשקדי כ - 85% מתמורת הדירה.

המחלוקת העיקרית אשר ניצבה להכרעת בית המשפט המחוזי, נגעה ל"תחרות" בין זכויותיה של רזן לבין זכויות זוהר בדירה. מחד גיסא ניצבת רזן, אשר רישומה כבעלים של הדירה בטאבו בוטל עקב מעשה זיוף ותרמית, אשר בוצעו על-ידי שקדי, שהעביר את הזכויות בדירה על שמו בטאבו. מאידך גיסא, ניצב זוהר, אשר חתם עם שקדי על הסכם לרכישת הדירה ושילם חלק ניכר מן התמורה המוסכמת, בטרם התגלה לו ולרזן דבר התרמית.

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע מהם התנאים להעדפת הקונה על פני הבעלים הרשום. וזו לשון הסעיף:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך על תום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
ניתן לראות, כי כדי ליהנות מההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק, ולגבור בכך על זכותו של הבעלים המקורי, על רוכש הזכות להוכיח את קיומם של שלושה תנאים מצטברים, ואלה הם:
א. רכישת זכות במקרקעין.
ב. הרכישה בוצעה בתמורה.
ג. הרכישה בוצעה בהסתמך בתום לב על הרישום.

סעיף 10 לחוק קובע את תחולתו של כלל "תקנת השוק", אשר דן בקונפליקט שבין רוכש זכות בנכס לבין בעליו המקורי, אשר הנכס יצא מרשותו שלא על דעתו. הוא מאפשר במקרים מסוימים הפקעת זכות קניין מן הבעלים האמיתי - גם כאשר הרישום הבלתי נכון נובע ממעשה תרמית. תקנת השוק נועדה למצוא איזון ראוי בין טובת הבעלים המקורי לצרכי המסחר ומהווה חריג לכלל לפיו אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו. סעיף 10 נועד לתת ביטחון מסחרי ומאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על הרישום וזאת מבלי שייאלץ להתחקות אחר מקורות הזכות ושרשרת העסקאות, אשר הובילו לרישומה. יש לזכור, כי העדפתו של הקונה על פני הבעלים המקורי היא בבחינת הסדר חריג ועל כן יש לשמור בהקפדה על האיזון אותו קבע המחוקק.

בית המשפט המחוזי נסמך בפסק דינו על פסק דין של בית המשפט העליון, שניתן במסגרת רע"א 2267/95 ב"כ היועץ המשפטי לממשלה נ' אדמונד הרטפלד. באותו פסק דין דן בית המשפט העליון בשאלה, האם יש הכרח, לצורך ההגנה שבסעיף 10 לחוק, כי הרכישה של הקונה, בהנחה שנעשתה בתמורה ובתום לב, תושלם ברישום. בית המשפט העליון קבע, כי הגנת סניף 10 לחוק מותנית ברישום הזכות בטאבו על שם הרוכש ובהיעדר רישום זכותו של הרוכש לא יכול הרוכש ליהנות מהגנת הסעיף. כלומר, כל עוד לא נרשמה הזכות על שם הרוכש בטאבו, הוא לא יוכל לגבור על זכותו של הבעלים המקורי וליהנות מהגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק. בפסק דין מאוחר יותר של בית המשפט העליון בענין ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סנטלי, התעוררה השאלה, האם תום הלב הנדרש מצד הקונה, חייב להתקיים עד להשלמת הרכישה של הזכות הקניינית.


כאן הרחיב בית המשפט העליון את דרישת תום הלב וקבע שתום הלב חייב להתקיים עד למועד רישום מלוא הזכויות על שם הקונה. בית המשפט קבע, כי לא די בכך שיוכח תום הלב של הקונה בעת חתימתו על הסכם הרכישה, שכן, כאמור, תום הלב צריך שיימשך עד למועד השלמת מלוא רישום הזכויות על שמו. לשון אחר, אין די בכך שבעת החתימה על ההסכם או על זיכרון הדברים הוכח לקונה שהדירה נמצאת בבעלות המוכר. כדי שהקונה יזכה בהגנה, צריך שהעיסקה תושלם ברישום מלוא הזכויות על שמו בטאבו ובמסירת החזקה - כאשר הרוכש מוכיח שעד השלמת העיסקה הוא פעל בתום לב.
אם לאחר החתימה על ההסכם גילה הקונה, כי המוכר לא היה למעשה בעל זכויות הבעלות בדירה - הוא לא יוכל להזדרז ולרשום על שמו את הזכויות בנכס, היות והוא יודע במועד זה, כי זכויות הבעלות בנכס אינן של המוכר. אם ירשום את הזכויות על שמו בשלב זה, יהיה בכך משום חוסר תום לב.


במקרה דנן, לא הצליח הקונה להשלים את העיסקה, הואיל ועוד בטרם קיבל את החזקה בדירה, גילתה רזן את התרמית ודאגה להוציא צו מניעה. הדבר לא איפשר לקונה לקבל את החזקה בדירה ולא איפשר לו לעשות כל דיספוזיציה בדירה. זכות קנינית במקרקעין משתכללת עם רישום הנכס.
בעניינו, זוהר לא נכנס בשעריה של "תקנת השוק", אשר כאמור מהווה חריג לכלל בדיני הקניין, לפיו אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות מכפי שיש לו עצמו, שכן במועד בו התגלה דבר התרמית, טרם רכש הקונה "זכות במקרקעין" כלשון סעיף 10 לחוק.
בסופו של דבר, ועם כל הצער שבדבר, החליט בית המשפט לקבל את תביעתה של גב' רזן וזאת על אף שבית המשפט השתכנע, כי מר זוהר נהג בתום לב. בית המשפט פסק, כי ב"תחרות" בין זכויותיה של רזן לזכויותיו של זוהר בדירה, זכויותיה של רזן גוברות. בנוסף לכך, חויב זוהר לשאת בהוצאות משפט לחובת גב' רזן בסכום של 15,000 שקל, בצירוף מע"מ.

בשורה התחתונה, זוהר נותר ללא דירה, לאחר ששילם לשקדי כ- 85% מתמורתה ועם חוב נכבד לבנק למשכנתאות, שאותו הוא יצטרך לשלם בכל מקרה.
למען שלמות התמונה, יצוין כי כעבור כארבע שנים שב שקדי מתאילנד והוא נעצר מיד עם שובו לישראל. הוא הועמד למשפט פלילי בישראל והורשע בבית משפט השלום בתל-אביב בשורה של עבירות. זוהר מצידו הגיש תביעה אזרחית בבית משפט השלום ברמלה, בין היתר, כנגד שקדי וכן כנגד טאבו תל אביב וכנגד מדינת ישראל (משרד המשפטים) בטענה, כי הטאבו התרשל בכך שאיפשר לשקדי לרשום את הדירה על שמו, למרות שהדירה כלל לא נמכרה לו על-ידי בעלת הדירה. משפט זה עדיין מתנהל.

האמור במאמר זה איננו בבחינת יעוץ משפטי.

 

 

*המידע דלעיל הינו מידע כללי וחלקי ואינו כולל התייחסות מקיפה לכל ההיבטים הרלוונטיים והנושאים הנוגעים לעניין. מדובר במידע שמטרתו לתת מושג בסיסי בלבד אודות העניין המתואר. אין במידע כדי להוות או להחליף יעוץ ביטוחי ו/או פנסיוני ו/או אחר מכל מין וסוג שהוא והחברה אינה אחראית על כל נזק שיגרם למשתמש באתר או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.

לפתיחת רשימה לחץ אנטר יש להשתמש בחיצי המקלדת לשינוי הערך ש להקליד את שם היישוב ולעבור באמצעות חצי המקלדת בין היישובים המתאימים ברשימה ולבחור את היישוב באמצעות מקש ה-Enter