"רד, עלה, עלה ורד: "הגורמים המשפיעים על ריבית המשכנתאות בארץ

"רד, עלה, עלה ורד: "הגורמים המשפיעים על ריבית המשכנתאות בארץ

הרציונל המנחה לווים רבים בעת זו, להעדיף את ריבית הפריים על פני משכנתא בריבית קבועה, הוא שיעורה הנמוך. החלטה זו עשויה להתברר כבעייתית, כאשר ריבית הפריים תעלה. כדי לתכנן נכון יותר את תמהיל המשכנתא, חשוב להבין את הבסיס על פיו נקבעת הריבית של הלוואה זו, כלומר להבין את מקורות המימון של שוק המשכנתאות בארץ והשפעתם על שינויי הריבית

 

מאת: גלעד שרייבר, מנהל מכירות, כלל מימון משכנתאות

 

היסטוריה קצרה: הבנקים בישראל, כמו בכל מקום אחר בעולם, סובלים מבעיית-היסוד של הבנקים בתחום המשכנתאות: חוסר ההלימות בין המקורות לשימושים. המערכת הבנקאית מעמידה הלוואות מכספי פיקדונות של משקי בית. עיקר הפיקדונות הללו הם לתקופה קצרה, והלוואת משכנתא היא מטבעה הלוואה ארוכת-טווח. בגין פיקדון לטווח ארוך יידרשו המפקידים ריבית גבוהה, כפיצוי על חוסר הנזילות של הכסף והסיכון. לו היה הבנק מבקש לשמור על הלימות מוחלטת בין הפיקדונות של משקי הבית לטווחי הלוואות המשכנתא, היה עליו לייקר באופן מהותי את הריבית אותה יבטיח לחוסכים לטווח ארוך. כך, הריבית המובטחת בפיקדונות, בתוספת המרווח הבנקאי, היו מייקרים את ריבית המשכנתא לרמות בלתי סבירות.

הפער המובנה בין אופי החסכונות של משקי בית (פיקדונות לטווח קצר) לצרכי המשכנתאות (הלוואות לטווח ארוך), הוליד מערכות תיווך פיננסי מורכבות, בעלות מאפיינים שונים במדינות שונות. בישראל, עד ראשית שנות ה-90, העמידה המדינה את עיקר האמצעים לבנקים למשכנתאות, ורובן המכריע של הלוואות המשכנתא היו הלוואות "מוכוונות" (הלוואות זכאות). הממשלה העמידה לשם כך לבנקים כספים ממקורותיה, ישירות מתוך התקציב הממשלתי.

עם הפרטת שוק המשכנתאות בתחילת שנות ה-90 והאפשרות שניתנה לבנקים לממן משכנתאות ממקורות אחרים (קמעונאיים ומוסדיים) עבר מקור המימון העיקרי לשוק המשכנתאות מהממשלה לגופים שהתמחו בניהול חיסכון ארוך טווח, דהיינו: קופות הגמל, חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקרנות ההשתלמות.
גופים מוסדיים אלו, המתמחים בניהול כסף לטווח ארוך, מצאו באפשרות להפקיד פיקדונות בבנקים לטווחים ארוכים ובריבית קבועה צמודת מדד, אפיק נוח לניהול חלק מהכספים המנוהלים על-ידם. והבנקים, מצידם, מצאו מקור מימון שוטף למימון הלוואות המשכנתא. מקור מימון נוסף להלוואות המשכנתא הם הפיקדונות הקמעונאיים של משקי הבית.


כיצד? הבנקים גייסו כסף בריבית נמוכה לתקופה קצרה (פיקדונות משקי בית), ומכרו את הכסף שגוייס בריבית משתנה לטווחים ארוכים(משכנתאות(. משבר קופות הגמל במחצית שנות התשעים וגל הפדיונות של המפקידים בהם, הביאו למצוקת מקורות אמיתית של הבנקים למשכנתאות, והריבית לטווחים ארוכים טיפסה ל-7% (צמוד למדד) ומעלה לתקופה של 20 שנה (בשנת 1996), פתרון למצוקת המקורות נמצא בפיקדונות קצרי-הטווח, אותם יש לבנקים בשפע. הלווים, מצידם, העדיפו שלא "להינעל" לתקופה ארוכה בריבית גבוהה, והבנקים פתרו חלקית את מצוקת המקורות.
התפתחות נוספת שהקלה על מצוקת המקורות לטווח ארוך, הייתה האטת קצב האינפלציה בישראל החל מסוף שנות ה-90. האטה זו יצרה לראשונה בישראל את האפשרות למתן הלוואות על בסיס שקלי (הלוואות שאינן צמודות למדד המחירים לצרכן), דהיינו: הלוואות בריבית נומינלית לא צמודה - ובעיקר הלוואות שקליות על בסיס ריבית הפריים.

 

על שלושה דברים מימון המשכנתא עומד

מקורות המימון לענף המשכנתאות בישראל נשענים, אם כך, על שלוש "רגליים":

  • הלוואות צמודות לטווחים ארוכים מתבססות על מקורות כספיים של גופים המתמחים בחיסכון לטווח ארוך.
  • הלוואות צמודות לטווחים קצרים או ארוכים, בריבית משתנה, המתבססות על מקורות כספיים של גופים המתמחים בחיסכון, כמו גם על פיקדונות של משקי בית.
  • הלוואות שקליות המתבססות ברובן על פיקדונות משקי בית ובנק ישראל, והנגזרות ישירות מריבית בנק ישראל.

 

אם כך, כדי להבין מה באמת משפיע על ריבית המשכנתא שלנו, עלינו להבין את המנגנון המתמחר את הריביות של כל מקור ומקור, ואת קשרי הגומלין ביניהם.
השוק שעל בסיסו נקבעות עלויות גיוס המקורות הפיננסיים לצורך מתן המשכנתאות לתקופות ארוכות ובינוניות, הינו שוק האג"ח הממשלתי. הגופים המוסדיים המפקידים את כספיהם בבנק, רואים לנגד עיניהם תמיד את האלטרנטיבה: השקעת הכסף ברכישת אג"ח ממשלתי.
על הריבית אשר ניתן לקבל ברכישת אג"ח ממשלתיות הם יידרשו - בעת ההשקעה בפיקדון לטווח ארוך - תוספת סיכון (ריבית נוספת), מאחר שהאלטרנטיבה - האג"ח הממשלתי - נחשבת זמינה ובטוחה יותר ביחס לכל השקעה אחרת.

מה קרה לדוגמא בסיומה של שנת 2008 הסוערת? מה מסביר את עליית ריבית המשכנתאות הקבועה לטווחים בינוניים וארוכים ביחס הפוך לירידת ריבית הפריים?
בתקופות של משבר בשוק ההון, קיימת תופעה של "בריחה אל הבטוח" והביקוש לאג"ח ממשלתי עולה. לכאורה, כשמחיר האג"ח עולה, התשואה יורדת, ועימה יורדת הריבית על המשכנתאות. אז מה בכל זאת השתבש?
בדומה למה שהתרחש לפני למעלה מעשור, אז המשבר בשוק ההון הוביל לגל של פדיונות בקופות הגמל, בקרנות ההשתלמות בקופות הפנסיה ובפוליסות ביטוח. אותם גופים מוסדיים שחששו ממשבר נזילות, מיהרו להיפרע מהשקעות על-מנת לגייס מזומנים, ואת מה הם מכרו? בעיקר אג"ח ממשלתיות. מחיר האג"ח הממשלתי ירד, התשואות עולות והריבית הקבועה על המשכנתאות עולה בהתאם.

 

ומה באשר למקורות הנשענים על ריבית בנק ישראל?

עלות המקורות השקליים קצרי-הטווח לשוק המשכנתאות היא נגזרת ישירה של ריבית הפריים של בנק ישראל. ריבית זו היא המכשיר העיקרי לניהול הנזילות או כמות הכסף בשווקים הפיננסיים. מדיניות מרחיבה, פירושה הורדת ריבית המעודדת צריכה על-פני חיסכון והיא ננקטת בעת האטה כלכלית, ובפרט בעיתות בהן קיים חשש לגלישה למיתון.
מדיניות מוניטארית מרסנת, פירושה העלאת ריבית, המעודדת חיסכון ומדכאת צריכה. היא ננקטת בתקופות בהן האינפלציה עולה או גוברים החששות האינפלציוניים. עלות המקורות השקליים למשכנתאות תוזל אם כך בעת האטה, ותתייקר בתקופת צמיחה וחששות לאינפלציה גבוהה.


בנק ישראל, החל מסוף 2008, בדומה לבנקים מרכזיים אחרים בעולם, נקט בכל האמצעים הקונבנציונליים שעמדו בידיו, והפחית את ריבית הבסיס ממנה נגזרת ריבית הפריים לרמה הנמוכה מעולם. ריבית בנק ישראל משפיעה בעיקר על ריבית ההלוואות לטווח קצר, אולם במצב של שוק "נורמאלי" היא משפיעה גם על הריביות לטווח ארוך (אג"ח ממשלתי לטווחים בינוניים וארוכים) באופן הבא: אלטרנטיבת ההשקעה בפיקדונות שקליים מאבדת מהאטרקטיביות שלה (בשל הריבית הנמוכה), והמשקיעים מוסתים להשקעות באפיקים לטווח ארוך יותר. הביקוש הגדל לאפיקים ארוכי הטווח מעלה את מחיריהם של אלה, והתשואות על האג"ח הממשלתי לטווח ארוך יורדות.

החשש ממשבר נזילות חריף במשק הישראלי - כתוצאה מהמשבר בשוק ההון וחוסר ההשפעה של הורדת ריבית הפריים על הריביות הקבועות לטווח בינוני וארוך (בניגוד למצופה) - אילצה את בנק ישראל לנקוט בצעד קיצוני: רכישת אג"ח ממשלתי לטווחים בינוניים וארוכים. הנחת הייסוד היא, שהגדלת הביקוש תעלה את מחיר האג"ח, תוריד את התשואה עליו בהתאם ותוזיל כמובן את הריביות. ואכן, בחודשים האחרונים אנו עדים לירידת התשואות על האג"ח לטווחים בינוניים וארוכים, מה שמוזיל כמובן את ריביות המשכנתא הקבועות בכל הטווחים.
בחודשים האחרונים, אם כך, נהנים מבקשי המשכנתאות בישראל מריביות נמוכות במיוחד בכל המסלולים ולכל הטווחים, והדבר מאיץ, במידה מסוימת, את גלגלי הנדל"ן ומוביל במקביל לעליית מחירי הדירות. אך על כך מעיב סיכון משמעותי, שיכול לשים קץ לחגיגה ולחשוף לווים רבים לקשיים מהותיים בהחזר ההלוואות. עם היציאה מהמיתון וחזרה לצמיחה, ובעיקר אם יתחדשו החששות האינפלציוניים, סביר שבנק ישראל ינקוט במדיניות מרסנת יותר, לשון אחרת: יעלה את ריבית הפריים.

 

ומה על הטווח הארוך?

הגידול בגירעון התקציבי ואף פריצת המסגרת התקציבית, הצפויים בשל המדיניות מעודדת-הצמיחה של הממשלה, צפויים ליצור לחץ על מחירי האג"ח הממשלתי ויעלו, ככל הנראה, את התשואות בכל הטווחים.
לבנק ישראל לא יהיה עוד אינטרס בהוזלת הריביות, ורכישות האג"ח על-ידו תפסקנה. הדבר יגרור, כמובן, את עליית הריביות (קבועה ופריים) על המשכנתאות. או אז, עלולים לווים רבים שנטלו הלוואות לטווח בינוני וארוך והעדיפו הלוואות על בסיס ריבית הפריים ו/או בריבית משתנה, להיתקל בעליית הריביות על המשכנתאות בכל המסלולים במקביל. בתסריט כזה, יהיה מצבם של נוטלי הלוואות על-בסיס הפריים חמור יותר, משום שכל עלייה באחוזים בודדים בריבית הפריים, תעלה את ההחזר החודשי על ההלוואה שלהם בעשרות אחוזים. הדבר יאלץ רבים מהם לחפש אלטרנטיבות אחרות, בשל הקושי הגדל בהחזר תשלומי המשכנתא.


ניקח לדוגמא משכנתא בגובה 500,000 ש"ח על בסיס הפריים. בעליית ריבית הפריים בשיעור 2% בלבד, גובה ההחזר החודשי עולה בכ- 500 שקל מדי חודש.
הנחת הייסוד של אותם לווים, כי ברגע שתעלה ריבית הפריים הם יוכלו לעבור למסלול אחר, עלולה לטפוח בפניהם. זאת מכיוון שייתכן שהריביות צמודות המדד, הנהוגות על המשכנתאות כיום, תיראנה כמו חלום רחוק.

 

 

*המידע דלעיל הינו מידע כללי וחלקי ואינו כולל התייחסות מקיפה לכל ההיבטים הרלוונטיים והנושאים הנוגעים לעניין. מדובר במידע שמטרתו לתת מושג בסיסי בלבד אודות העניין המתואר. אין במידע כדי להוות או להחליף יעוץ ביטוחי ו/או פנסיוני ו/או אחר מכל מין וסוג שהוא והחברה אינה אחראית על כל נזק שיגרם למשתמש באתר או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.

"רד, עלה, עלה ורד: "הגורמים המשפיעים על ריבית המשכנתאות בארץ
לפתיחת רשימה לחץ אנטר יש להשתמש בחיצי המקלדת לשינוי הערך ש להקליד את שם היישוב ולעבור באמצעות חצי המקלדת בין היישובים המתאימים ברשימה ולבחור את היישוב באמצעות מקש ה-Enter