"זהו יום הבוחר": כך תבחרו את מסלול המשכנתא המתאים ביותר

"זהו יום הבוחר": כך תבחרו את מסלול המשכנתא המתאים ביותר

כל משכנתא והסיכון הייחודי לה, כל משכנתא - והיתרונות הייחודיים לה. על מנת לבחור נכון, לא מספיק להעריך את הסיכונים, אלא יש לבחון אותם לאור המטרות שלשמן נועדה הלוואת המשכנתא. גלעד שרייבר, מנהל מכירות בכלל מימון משכנתאות, עושה סדר בבחירת ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר בחיינו

 

מאת: גלעד שרייבר, מנהל מכירות, כלל מימון משכנתאות

 

בהשוואה למדינות אחרות, מצבו של הישראלי אשר מעוניין בנטילת משכנתא, הינו מצויין: מגוון המסלולים האפשריים הנפרש בפניו הוא רחב ביותר, ניתנת לו האפשרות לשלב בהלוואה מסלולים שונים ובנוסף, טווחי השנים של ההלוואה גמישים כמעט לחלוטין.
"כל המרבה הרי זה משובח"? לא בהכרח. בכל הקשור לנטילת משכנתא, המגוון הרחב - אשר מאפשר אמנם גמישות מירבית - עלול להוביל לטעויות קריטיות בבחירת ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר אשר נוטל אדם במהלך חייו. יתרה מזאת, בשל העובדה כי ההלוואות הניתנות בישראל הן הלוואות עם זכות חזרה ללווה (Recourse), עלול אדם אשר בחר "במסלול הלא נכון" להיוותר לעתים, בנוסף לאובדן הדירה, עם חובות נוספים לגורם המלווה.


ניסיון השנים האחרונות בארץ ובעולם, מלמד כי קשיים בהחזרי המשכנתאות ואף מימושי נכסים בפועל, אינם מחזה נדיר. שוק המשכנתאות בישראל הפך למסוכן יותר ביחס לעבר וזאת משתי סיבות עיקריות: הראשונה - מעבר של שוק התעסוקה משוק מאורגן עם הסכמי שכר קיבוציים, אשר מאופיין בביטחון תעסוקתי גבוה, לשוק פרטי עם הסכמים אישיים, המאופיין בביטחון תעסוקתי נמוך. השנייה - תנודתיות גבוהה מהעבר במחירי הנדל"ן בארץ ובעולם. שנת 2008 הוכיחה, למי שעוד היה זקוק להוכחה, כי מחירי דירות מגורים יכולים לנוע בחדות גם למטה. לפיכך, בעת נטילת הלוואת משכנתא, על הלווים לקחת בחשבון גם את גורמי הסיכון ולשקול בכובד ראש את המסלול המתאים להם ביותר.

 

הנטייה הטבעית של הלווה בבואו לקבל החלטה על מסלול המשכנתא הכדאי לו, הינה לנסות ולשערך את "עלות ההלוואה", או במילים אחרות, את סך כל הכסף שהוא יידרש להחזיר לגורם המלווה. במצב זה, החלטתו של הלווה, תהיה מן הסתם בחירה במסלול שבו הוא עתיד להחזיר סכום נמוך ככל האפשר.
אולם, החלטה על בסיס זה בלבד, תהיה במקרה הטוב, לא מספקת וזאת מכיוון שהצד השני של המשוואה, הוא הסיכון אליו נחשף הלווה. לכל מסלול הלוואה, סיכון ייחודי משלו, אשר טומן בחובו משמעויות לא מבוטלות.


אסקור להלן את סוגי המשכנתאות השכיחות יותר ואת הסיכונים העיקריים בפניהם ניצב הלווה בכל מסלול:

  • הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה - סיכון השינוי במדד
  • הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה - סיכון השינוי במדד, סיכון עליית ריבית
  • הלוואה על בסיס הפריים - סיכון עליית ריבית הפריים
  • הלוואה צמודה למטבע זר - סיכון שינוי שער חליפין וסיכון עליית ריבית
  • הלוואה בריבית קבועה לא צמודה - סיכון ריבית

 

המשמעויות של אותם סיכונים

  • הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה: משכנתא צמודת מדד היא משכנתא שיתרת החוב בה והתשלומים החודשיים בגינה צמודים למדד (מדד המחירים לצרכן). בהלוואה מסוג זה, הסיכון העיקרי הינו השינוי האפשרי במדד וחשיפה לפגיעה בשכר הריאלי של הלווה (שלא יעלה בהתאם למדד) אשר תפגע בכושר ההחזר שלו. עם זאת, יש לציין כי בראייה היסטורית, השכר הממוצע בישראל, לגבי מרבית השכירים, עולה כמעט בקצב עליית המדד, דבר שמקזז משמעותית את הסיכון ומהווה "גידור" מסוים של סיכון כושר החזר.
    סיכון נוסף קיים במקרים מסויימים של פירעון מוקדם - מבחירה או אילוץ. הסיכון קיים בשל העובדה שהפרשי ההצמדה של הקרן במסלול צמוד מדד מתווספים לחוב. על כן, במקרים של עליית מדד קיצונית ופתאומית, עלול החוב לגדול משמעותית.
    מאידך, הלוואה במסלול זה חשופה באופן מועט יחסית, לשינויים קיצוניים בהחזרים החודשיים, מאחר והריבית קבועה מראש והשינוי במדד גורר בעקבותיו התאמת ההחזר החודשי. לשם המחשה עליית מדד של 1% בהלוואה על סך 500,000 ש"ח, תתבטא בתוספת להחזר החודשי בסך של שקלים בודדים. יתרון נוסף של הלוואה זו, הוא "גידור" מוחלט של סיכוני עליית ריבית מה שאינו קיים כמעט באף מסלול אחר.
  • הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה: כל הסיכונים הקיימים בהלוואה צמודת מדד בריבית קבועה ואשר הוזכרו קודם לכן, קיימים גם בהלוואה מסוג זה. נוסף על כך, חשוף הלווה לסיכון עליית הריבית.
  • הלוואה על בסיס ריבית הפריים: בהלוואה זו ריבית הבסיס להלוואה במסלול הינה ריבית הפריים ועל כן, הסיכון הגדול בהלוואה זו הוא סיכון עליית ריבית הפריים. עליית ריבית זו בהלוואה משפיעה באופן דרמטי על התשלומים החודשיים, היות ומדובר בשינוי ריבית על יתרת ההלוואה ולכל התקופה. לשם המחשה, עלייה של 1% בלבד בריבית הפריים בהלוואה בסך 500,000 ש"ח תתבטא בעליית ההחזר החודשי במאות שקלים.
    אחת הטעויות הנפוצות בהנחות הייסוד של נוטלי משכנתאות בישראל נובעת מיחסי הגומלין לכאורה בין ריבית הפריים לאינפלציה (מדד). ריבית הפריים אמנם רגישה לשינויים בקצב האינפלציה אבל היא מושפעת בעיקר מהציפיות לאינפלציה. גם במצב בו האינפלציה נמוכה, אבל בשל רמת ציפיות בשוק לאינפלציה גבוהה, ריבית הפריים עולה (ולהפך).
    נכון להיום, לא נראים סימנים להתייחסות כלשהיא של הבנקים בישראל לשינוי קריטריונים של הכנסה מול החזר משכנתא (1:3) בהלוואות הניתנות על בסיס הפריים, על אף שברור שעליה בריבית הפריים תשנה משמעותית את גובה ההחזר החודשי ותרע את יחס ההכנסה להחזר החודשי.
  • הלוואה צמודה למטבע זר: בישראל נהוגים גם מסלולי הלוואות שקליות בהצמדה לשערי מטבע חוץ (בעיקר לדולר, אך גם ליין ולעיתים למטבעות "אקזוטיים" אשר מאופיינים בתנודתיות גבוהה). הסיכון הגדול בהלוואות אלו טמון, כמובן, בשינויי שער החליפין אל מול השקל. פיחות בשקל ביחס לדולר, יעלה את ההחזר החודשי ואת יתרת החוב (סיכון החזר חודשי ויתרת הלוואה). חיסרון נוסף נובע מהעובדה, כי כמעט ולא ניתן לקבל בישראל הלוואות צמודות דולר בריבית קבועה - מה שחושף את הלווה גם לסיכון של שינוי בריבית. היתרון בהלוואות אלו שמור לאותם לקוחות שהכנסתם צמודה לדולר או שמקור החזר ההלוואה צמוד לדולר (למשל חוזה שכר דירה הצמוד לדולר). אותם לקוחות, נהנו בשנים האחרונות מריבית נמוכה - הן בשל הריבית הנמוכה שהייתה נהוגה בארה"ב ביחס לישראל והן בשל התיסוף בשער השקל. אולם, שני היתרונות הללו קוזזו בעת האחרונה.
  • הלוואה בריבית קבועה לא צמודה: הריבית בהלוואות מסוג זה תהיה תמיד גבוהה מהריבית הקבועה הצמודה למדד או לפריים. היתרון הגדול, של הלוואה זו, הוא "גידור" מוחלט של סיכון עליית מדד, עליה בריבית הפריים או שינוי בשערי מטבע. ההחזר החודשי קבוע וידוע מראש.

 

הבנת הסיכונים הגלומים בכל מסלול, מהווה רק את הצעד הראשון בעת קבלת החלטה בנוגע ל"תמהיל ההלוואה". הצעד המשלים יהיה בחינה מדוקדקת של מידת החשיפה של כלכלת המשפחה לכל סיכון וסיכון וזאת לאור המטרות שלשמן נועדה מלכתחילה הלוואת המשכנתא. מטרותיו של זוג צעיר בתחילת דרכו אינן זהות לאלו של רוכש דירה להשקעה. הדרך הנכונה להגיע לתמהיל הנכון הוא ע"י הצגת השאלות הנכונות.


לצורך המחשה נבחן שלושה מצבים - זוג צעיר הרוכש דירה לצורך הגדלת הונו, זוג מבוגר אשר מעוניין לרכוש דירה גדולה יותר ואדם אשר מעוניין בדירה להשקעה.
במקרה של הזוג הצעיר, ראשית צריך לשאול את הזוג מהן מטרותיו ברכישת הדירה. שאלה זו אינה טריוויאלית, משום שייתכן שהזוג הצעיר מעוניין דווקא בהגדלת הונו ע"י השקעה בנכס. מאחר והון משמעותו ערך הדירה בקיזוז יתרת המשכנתא. הדרך הנכונה ביותר להגדלת הונו, תהיה הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה. זאת מסיבה פשוטה: תשלום בגין המשכנתא יפחית את החוב לבנק ובכך ייווצר לו הון פנוי נוסף מדי חודש. עם זאת, מכיוון שהריבית במסלול זה גבוהה יותר (היות ואין הצמדה), ייאלץ הזוג להתמודד עם החזר חודשי גבוה יותר ואולי לקנות דירה בסכום נמוך מזה שהיה מתאפשר לו אילו בחר, למשל, במסלול הפריים (החזר חודשי נמוך שהיה מאפשר לו לעמוד בתשלומי המשכנתא בגין דירה יקרה יותר).  


לעומתם, זוג לווים משפרי דיור, אשר הינם בעלי הכנסה קבועה יחסית, אמורים לשאול את עצמם האם הדירה החדשה שבכוונתם לרכוש היא הדירה האחרונה. במידה וכן, ייטיב הזוג לעשות אם יבחר במסלול המפחית את סיכון כושר ההחזר החודשי ואדיש יחסית לסיכון עליית יתרת ההלוואה. על כן, המסלול המומלץ עבורם יהיה הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה.


הדוגמה השלישית הינה לווה אשר מניח כי מחירי הדירות הנוכחיים מהווים הזדמנות מצויינת לרכישת דירה להשקעה, כאשר בכוונתו למכור את הדירה ברווח תוך מספר שנים. להערכות אלו נוסיף את העובדה, כי בנכס הנרכש ישנם שוכרים עם חוזה שכירות הצמוד לדולר לחמש השנים הבאות. נוסיף גם, כי דמי השכירות אינם מכסים את תשלומי ההלוואה והלווה נדרש להקדיש חלק ניכר מהכנסתו בשקלים (שכר עבודה) לצורך התשלומים החודשיים. במקרה כזה, החלטה רציונאלית מבחינתו תהיה תמהיל של הלוואה צמודת דולר (בגובה דמי השכירות) ושילוב של הלוואה שקלית שאינה צמודה למדד.

לסיכום, שיקול המשלב בין מטרות ההלוואה, תוך התחשבות בסיכונים ובהתייחס למקורות ואופי ההכנסה המשפחתית הצפויה, ישיג את מטרותיו בצורה אפקטיבית יותר משיקול המבוסס על בחינת הריבית המוצעת בכל מסלול ומסלול ברגע נתון.

 

 

*המידע דלעיל הינו מידע כללי וחלקי ואינו כולל התייחסות מקיפה לכל ההיבטים הרלוונטיים והנושאים הנוגעים לעניין. מדובר במידע שמטרתו לתת מושג בסיסי בלבד אודות העניין המתואר. אין במידע כדי להוות או להחליף יעוץ ביטוחי ו/או פנסיוני ו/או אחר מכל מין וסוג שהוא והחברה אינה אחראית על כל נזק שיגרם למשתמש באתר או לצד שלישי כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.

"זהו יום הבוחר": כך תבחרו את מסלול המשכנתא המתאים ביותר
לפתיחת רשימה לחץ אנטר יש להשתמש בחיצי המקלדת לשינוי הערך ש להקליד את שם היישוב ולעבור באמצעות חצי המקלדת בין היישובים המתאימים ברשימה ולבחור את היישוב באמצעות מקש ה-Enter