בחירת משכנתא: כך תעשה זאת נכון

שוק המשכנתאות התאפיין ב-2006 בריבוי של הלוואות שניתנו במסלולים שונים של ריבית משתנה, על חשבון הלוואות צמודות למדד בריבית קבועה. מה יש לעשות בטרם נוטלים משכנתא?

מאת: חדווה עדני, מנהלת הלוואות, כלל מימון משכנתאות

תהליך לקיחת משכנתא הינו קשה ולעיתים ארוך ומייגע. חשוב מאוד, כחלק מתהליך לקיחת ההלוואה, לבחור את מסלול ההצמדה המתאים ביותר לצרכים. בעיקרון, מסלול ההצמדה של משכנתא צריך להיקבע בהתאם לאופן שבו מקבל הלווה את הכנסותיו.
אם הכנסתו צמודה למדד - מומלץ שייקח הלוואה אשר צמודה למדד. אם, להבדיל, יש לו הכנסות דולריות, או צמודות דולר - ראוי שישקול ליטול הלוואה דולרית (לא לפני שבדק והישווה את ההחזרים החודשיים בכל מסלול ואת הצפי לשינוי שער/מטבע/ריבית).

להלן בחינת המסלולים השונים להצמדה:
1. הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה - זהו מסלול המשכנתא המועדף ביותר. במסלול זה, החיוב החודשי ויתרת הקרן צמודים למדד והריבית קבועה.
היתרון של מסלול זה הוא שהריבית נמוכה יחסית וידועה מראש. חסרונו הוא בכך, שכאשר מבקשים לבצע פירעון מוקדם או מיחזור הלוואה, יש לעיתים צורך בתשלום עמלת פירעון מוקדם (זאת במידה והריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל להלוואות צמודות מדד, ירדה מתחת לריבית שבה ניתנה ההלוואה). ראוי לציין, כי בשנים האחרונות עלה המדד בשיעור נמוך מאד, אך לא ניתן להסיק מכך לעתיד לבוא בהלוואות ארוכות טווח. כלל מימון משכנתאות לעומת זאת, מאפשרת ללקוחותיה לפרוע את המשכנתא ללא עמלת פרעון, במסגרת מספר תחנות יציאה מוגדרות ובהתאם לקריטריונים הנהוגים ביחידה.

2. הלוואה בריבית מישתנה צמודה למדד - הריבית מישתנה מתקופה לתקופה, אך בדרך כלל, בתקופה הראשונה היא הנמוכה ביותר. לאחר מכן, יכול המלווה להעלות את הריבית באופן משמעותי - לרוב בהתאם לריבית הממוצעת הנקבעת על-ידי בנק ישראל.
למסלול זה שני יתרונות: האחד, הריבית בתקופה הראשונה נמוכה, והשני, ניתן לפרוע את המשכנתא בנקודת השינוי ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
החיסרון הוא, אי-ודאות באשר לגובה הריבית בתקופות האחרות.

3. הלוואה בריבית פריים - ריבית הפריים מורכבת מהריבית המוניטרית שקובע בנק ישראל מעת לעת, בתוספת מרווח קבוע, שנקבע על-ידי הבנקים (כיום + 1.5%).
שני היתרונות המרכזיים במסלול זה הינם: האחד, האפשרות לפרוע את המשכנתא בכל עת מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם; השני, הקרן אינה צמודה, ובפירעון מוקדם מסלקים את יתרת הקרן בלבד. החיסרון - שיעור הריבית.

4. הלוואה צמודה למטבע זר - הלוואה זו בנויה משני מרכיבים משתנים - שער הדולר יורו וריבית הליבור כפי שהיא נקבעת בשוק הבין-בנקאי בלונדון. זוהי משכנתא שמועדת לתנודתיות רבה, מומלצת בעיקר למי שלפחות חלק מהכנסתו מתקבל במטבע ההלוואה. היתרון במסלול זה הוא, שאין עמלות על פירעון מוקדם. יש לציין, כי בשוק הישראלי מרבית האוכלוסייה משתכרת בש"ח ולכן קיים יתרון מהותי ללקיחת הלוואות שקליות הצמודות למדד.

* מסמך זה מיועד לשמש כחומר רקע בלבד, ואינו משקף בהכרח את עמדתה של איזו מהחברות מקבוצת כלל ביטוח ופיננסים. קבוצת כלל ביטוח ופיננסים ו/או מי מטעמה לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד ישיר או עקיף שיגרם משימוש במידע הכלול במסמך זה (כולו או חלקו), אם ייגרם, וכן אינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט במסמך זה. המידע המובא בדוח זה מבוסס על מידע פומבי וציבורי גלוי וכן על מקורות מידע הנחשבים כאמינים. מטבע הדברים, נתונים הכלולים במסמך זה צפויים להשתנות.

מסמך זה אינו מהווה ייעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה או חיסכון בכל מוצר, ואינו יכול להוות תחליף לייעוץ אישי המותאם לנתוניו, צרכיו ומטרותיו של כל אדם. האמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ מס מכל סוג שהוא.